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产业驱动城市,城市服务产业

作者: 来源: 时间:2019-08-28

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在经济进入新常态,产业处于转型升级的重要关口,城市发展进入深度城市化的大背景下,产业与城市融合互动,相互支持,是新时期中国发展的关键问题。通过房地产视角、产业视角、城市视角的三大视角对产城融合的深度剖析,提出以产兴城,以城促产的新模式,并提出让产业方和城市发展商共赢的方式。为新一轮产城融合项目的发展指明方向。

文 | 翟战平 和君集团产城发展研究中心首席研究员


01

观察产城融合的三个视角

地产视角+城市化视角+产业升级视角

视角一:房地产视角。地产之上搭载产业,已成为当下大型地产商的一致选择。

从2018年的企业动态看,其产企业改名频频发生。从单一的住宅开发商、万达式的“以售养租”持有商业,到城市综合体、文化旅游城复合开发,再到产业地产、特色小镇,中国的地产开发商们一直在向城市运营商进化,搭载产业已成为当下大型地产商的一致选择。

视角二:城市化视角。中国的城市化已经迈入到以产业发展为核心的深度城市化阶段。

2017年中国城市化率58.52%,以扩空间为特征的初级城市化已至尾声,正在迈入以产城融合为特征的深度城市化阶段。城市化发展关键要素从土地驱动转换到资本驱动,产业发展开始居于新一轮城市化的核心。

视角三:产业升级视角。产业转型升级需要城市功能助力。

以互联网为代表的新一代信息技术,与制造、能源、材料等传统领域的创新发展相叠加,新一轮产业变革正开启帷幕。在此关键的产业转换进程中,城市功能的助力非常关键。首先,城市功能赋能制造业价值。市场实践正越来越多的证明,制造环节并不必然处在价值链的低端,有了城市主题功能的助力,产业价值会极大释放。其次,城市消费赋能产业供应链价值。在新经济推动下,产业供应链正跳脱传统的品牌逻辑,成为更加独立的战略资源,城市消费功能正在赋予供应链新的价值。

02

产城融合的“双鱼图”

以产促城,以城兴产

双鱼图之一:以产促城,为泛地产开发增添产业动力。

在泛地产项目的咨询中,缺乏产业动力是一个普遍的现象。往往开发商并不懂产业,也不了解产业的基本发展规律。我们通过实践,摸索出一套为城市引入产业的模式和路径。

通过为泛地产开发项目增添产业动力,将泛地产盈利模式从原来的“租售模式”转变为“全产业链模式”。即:地产收益、房产收益、时间收益、空间收益、孵化收益等五方面并举。

双鱼图之二:以城促产,为园区开发植入城市功能。

在产业园区转型升级的咨询实践中,发现众多的产业园区因为受困于城市功能的缺乏,掉入到“就产业发展产业,就招商做招商”的漩涡中,并不能实现真正的产业升级。由此,我们摸索出一条以城促产的模式。

对于产业主导方来讲,通过将自己的核心能力或优势资源开放,并通过城市功能平台的方式为全行业所用,由此成为产业生态的搭建者、产业联盟的组织者和产业资源的整合者,成就产业领导者的形象和地位。

03

产城融合的践行

让实业家与发展商联合共赢

我们在实践中探索的产城融合模式,我们将之称为“承上启下,左右逢源”:城政府区域发展与产业发展意图之上,启创新企业发展需求和精准政策支持需求之下。一方面为产业方导入城市服务平台,让产业方通过城市平台的助力得以确定行业领导地位;另一方面,为城市开发方导入高价值的产业内容,为项目持续发展提供动力。最终实现让实业家和发展商联合共赢的目标。


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